La Ristrutturazione

Il costo medio per la ristrutturazione di una casa è il fattore fondamentale per la scelta di investimento da parte di chi intende acquistare un immobile e andarci a vivere.

È importante evidenziare subito il fatto che i costi per la ristrutturazione, possono variare di molto e questo dipende dalle personalizzazioni che si intendono adottare, dal tipo e qualità di finiture, dall’entità della ristrutturazione (se completa o parziale), dalla posizione dell’immobile (se è più o meno facile da raggiungere) o per l’allestimento di cantiere (in pieno centro storico allestire un cantiere costa sensibilmente di più tra permessi e difficoltà varie) e infine dai tempi in cui si desidera venga completato il lavoro. Quindi i miei sono una serie di consigli mancando la possibilità di esaminare tutti gli aspetti e quindi di identificare (anche approssimativamente) il budget necessario.

Per fare chiarezza avverto che esistono, nel vasto mare magnum di internet, numerose pagine a disposizione sull’argomento, e molte indicano con precisione costi al mq e invitano alla preventivazione gratuita.Sia chiaro, il preventivo è sempre gratuito se prescinde da un accurato progetto e dal capitolato che ne deriva, e quindi ha il valore della carta che in macelleria utilizzano per incartare il prodotto. Sono pagine sostenute da immagini accattivanti che hanno il solo scopo di attirare e lusingare un probabile cliente, per poi far leva sulla sua inesperienza e ottenere un contatto. Sostanzialmente questi siti internet sono responsabili di atteggiamenti ingannevoli perché non hanno come obiettivo la qualità del lavoro, ma soltanto il proposito di mettervi in contatto con un artigiano della loro lista, quelli che pagano per esserci in quella lista, pagano per un’azione pubblicitaria e che non sono certo stati scelti in base alla qualità del loro operato. Quindi attenzione; se il prezzo proposto è basso il rischio è che:

• Il lavoro verrà eseguito in maniera scadente con materiali di pessima qualità.
• Chi propone un’offerta straordinariamente vantaggiosa dal punto di vista economico, sa già come far aumentare il preventivo in corso d’opera.

Quindi è più che mai necessario affidarsi a professionisti in grado di garantire la qualità del lavoro in tutte le fasi come elencate:

• Valutazione dell’immobile. In questa fase un bravo professionista potrà mettere in evidenza pregi e difetti dell’immobile che intendete acquistare, saprà quindi indicarvi il vantaggio o meno dell’investimento anticipandovi anche una valutazione approssimativa dell’intervento di ristrutturazione.
• Progettazione. È solo grazie al bravo professionista e alla sua preparazione nel portare a termine la progettazione dell’intervento, in base a quella che sarà una miscela tra la sua esperienza e le vostre indicazioni, che si potrà avere una precisa idea del risultato e intervenire perché possa essere cambiato qualcosa. Se poi è in grado di avvalersi della tecnica del rendering, realizzerà immagini fotorealistiche dei particolari di progetto che maggiormente vi interessano (una prospettiva, un dettaglio, l’ambiente cucina, ecc.) dandovi un’idea concreta di come sarà il risultato finale. Il mio suggerimento è quello di pensare per primo all’arredamento, a ciò che vorrete avere nella stanza, come disporlo e con che luce, perché è quella l’idea di casa che avete. Da un lay-out di ambienti privo di anima, da una pianta di progetto priva dell’arredamento e dei complementi d’arredo, il rischio è di passare ad una casa che non soddisfa quelle che erano le vostre esigenze iniziali. Ad esempio; se avete mobili di famiglia a cui tenete è importante che la progettazione preveda il loro inserimento trovando anche la soluzione per rendere omogeneo l’arredamento nel suo insieme. Ed è sempre durante la fase della progettazione che verrà identificato con precisione il carattere dell’intervento di ristrutturazione, che potrà essere una manutenzione ordinaria o straordinaria. Dalla tipologia di ristrutturazione, dipendono anche i permessi da richiedere ai comuni di competenza e, in materia di ristrutturazione casa, le detrazioni di cui beneficiare, secondo quanto previsto dal Bonus Casa che ridurranno sensibilmente i costi.

Nel caso di manutenzione straordinaria, occorre presentare in comune la CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata), mentre se si tratta di manutenzione ordinaria, sarà sufficiente presentare la SCIA (segnalazione certificata di inizio attività). In entrambi i casi, è possibile cominciare immediatamente i lavori, senza attendere alcuna comunicazione dal Comune.

Un altro argomento importante da affrontare in fase di progettazione è la riqualificazione energetica. Anche in questo caso sono previsti incentivi con la caratteristica del bonus e dell’IVA agevolata, ed è importante ragionare con correttezza su questo argomento perché è un dovere di tutti contribuire a ridurre l’impatto ambientale dell’inquinamento da riscaldamento.

• Capitolato. È la terza fase, quella che viene subito dopo il progetto e quella che vi indicherà con precisione (più o meno 10%) il costo completo della ristrutturazione, progetto, pratiche comunali e direzione lavori incluso. È il documento che, con i grafici progettuali, il computo metrico estimativo e l’elenco prezzi unitari acclusi, sarà allegato al contratto di appalto da stipulare tra voi e l’impresa edile. In linea generale, descrive con precisione i seguenti aspetti:
  • oggetto dell’appalto;
  • disciplina contrattuale;
  • descrizione delle opere da realizzare;
  • termini di consegna ed ultimazione dei lavori;
  • disciplina economica dell’esecuzione dei lavori;
  • condizioni da adottare per varianti dei lavori;
  • subappalti e controversie;
  • oneri ed obblighi diversi a carico dell’appaltatore.
  • materiali e provviste;
  • modalità di esecuzione delle opere;
  • caratteristiche degli impianti e delle strutture oggetto dell’opera.

Con il capitolato vi garantirete che i lavori siano eseguiti a regola d’arte e nei tempi prestabiliti. Inoltre, ci sarà maggior tutela di giudizio nel caso in cui insorgano controversie magari per un lavoro eseguito male o per la fornitura di un materiale diverso da quello previsto. Il vostro professionista diventa il controllore delle opere dandovi maggiori garanzie di raggiungere un risultato soddisfacente. Anche chi esegue i lavori avrà meno incertezze e potrà eseguire le opere a regola d’arte, con persone competenti e responsabili.

• Scelta dell’impresa. Sempre con l’assistenza del professionista potrete scegliere l’impresa che svolgerà i lavori. I criteri di scelta possono essere diversi e quindi potrete fidarvi di quella proposta dal professionista stesso, o proporre voi una di vostra fiducia, ma in ogni caso ciò che conta è che l’avventura che state per intraprendere è complessa ed al vostro fianco dovete avere dei professionisti e non degli amici perché i soldi che state per spendere sono i vostri e vanno spesi al meglio. Non fidatevi di chi conosce uno che… perché ciò che conta è la professionalità, sia che il vostro budget di spesa sia importante o contenuto. L’unico criterio ammissibile è in base alla complessità dei lavori e più sono le competenze richieste più l’impresa dovrà essere attrezzata e capace, di conseguenza anche costosa. Quindi una piccola impresa artigiana va scelta quando i lavori di ristrutturazione sono parziali o di semplice esecuzione (che non vuol dire economici, ma privi di complicazioni esecutive, tipo la complessità della messa in sicurezza del cantiere, ecc.).

Quindi risulta evidente che tutta la questione ruota attorno alla scelta del professionista e, come ho già detto in altra sezione (repetita iuvant) non è mai uno spreco di risorse affidarsi alla capacità progettuale di un professionista, perché permette di ottenere vantaggi insperati dalla ristrutturazione. Un bravo professionista sa come ovviare alle difficoltà tecniche, conosce i migliori materiali ed è in grado di resistere alla “innata” ricerca della semplicità di intervento insista nel DNA di tutti gli operatori edili e idraulici del settore. Una buona progettazione vi condurrà al termine della vostra “avventura” senza sorprese. Vi metterà al riparo di fronte alla saccenza e ostentata praticità di improbabili “esperti” del settore che, per un ipotetico “risparmio”, tante volte, produrranno un risultato modesto se non disastroso al quale, se non vorrete chiamare in causa un avvocato, vi dovrete abituare sopportandone negli anni i difetti.

“Chi più spende meno spende” dice un proverbio, e nel caso della ristrutturazione, ma non solo, Il significato è semplice; chi si rivolge ad un professionista e acquista cose affidabili e di qualità ha molte meno probabilità di andare incontro a disagi e problematiche che porteranno a ulteriori spese, rendendo vano quello che si era immaginato come un risparmio iniziale.

Quindi cominciare la vostra avventura affiancati da un bravo professionista (architetto e interior designer o tutte e due le figure insieme) è il miglior inizio che vi potete concedere, è come avere a bordo un bravo skipper per affrontare in sicurezza questo mare sconosciuto che avete deciso di affrontare.